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A nova taxa Selic, de 13,25% ao ano, pavimenta o começo de um bom sinal para quem planeja comprar um imóvel financiado no Brasil. Mas não se iluda: a recente queda de patamar dos juros, de 0,5 p.p., não é suficiente para promover um efeito imediato no bolso — no curto prazo.

Uma redução na taxa de juros do empréstimo imobiliário deve ser sentida a partir do primeiro trimestre de 2024, reforçam os especialistas consultados pelo InfoMoney.

A variação da Selic está relacionada aos custos dos financiamentos imobiliários porque as instituições financeiras, que ofertam esse tipo de serviço, costumam repassar a flutuação da taxa básica de juros às taxas cobradas nos contratos. Dessa forma, quando a Selic cai, as prestações tendem a se tornar mais suaves, viabilizando a compra de um imóvel por mais pessoas.

Apesar dessa relação de “causa e consequência” existir, ela não costuma ser imediata. “Há um delay entre a taxa Selic cair e os bancos, de fato, repassarem essa queda ao consumidor. Porém, se uma sucessão de cortes se confirmar, essa realidade será possível no primeiro semestre do ano que vem”, prevê Daniele Akamine, advogada especializada em direito imobiliário.

A avaliação é de que a queda de 0,5 ponto percentual (p.p.), embora tenha surpreendido, não traga força para alterar o cenário.

“Não muda absolutamente nada na vida do consumidor na comparação com o que tínhamos até então”, diz Eduardo Muskat, diretor de financiamento imobiliário na Creditas, se referindo à mudança do patamar anterior, de 13,75%, para os novos 13,25%.
Muskat acentua que a Selic precisaria cair 1 ou 2 p.p. para os bancos começarem a emprestar dinheiro mais barato.

Donato Souza, advogado especializado em direito bancário, também faz coro a Muskat. “A Selic é um componente do custo cobrado pelo empréstimo, dentro de um emaranhado de condições que formam esse valor: inadimplência, gastos administrativos, nível de endividamento, spread dos bancos, entre outros”, diz.

A Caixa Econômica Federal, o Banco do Brasil e o Itaú, por exemplo, já anunciaram cortes em empréstimos, mas nenhum deles inclui o imobiliário.

Além das taxas altas, a queda nos depósitos em poupança, principal fonte de recursos para o crédito imobiliário, também deixou os bancos com um volume de dinheiro num patamar longe do ideal, o que funcionou como desestímulo aos financiamentos.

A captação líquida (saldo entre depósitos e retiradas) do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) ficou negativa em R$ 54,6 bilhões no primeiro semestre deste ano.
Muskat explica que o banco capta dinheiro via poupança a um custo baixo (de 6,17% a.a. + TR) e empresta com juros ao consumidor. Quando o recurso da poupança diminui, o banco fica com menos dinheiro para emprestar.
“A consequência é: o banco fica sem estoque de poupança e recorre a captações ‘a mercado’, ou seja, atreladas ao CDI. Porém, o CDI é mais caro, praticamente acompanha o patamar da Selic. Assim, na situação atual (com a Selic em alta), o banco capta dinheiro mais caro, a 13,25% ao ano, do que captaria com recursos da poupança”, explica Muskat.

Isso significa que a instituição financeira empresta mais caro ao consumidor do que no cenário de Selic mais baixa e com mais recurso em poupança. 

Fonte: https://www.infomoney.com.br/minhas-financas/com-selic-em-1325-ao-ano-qual-a-melhor-opcao-de-financiamento-imobiliario/